2025年中央一号文件一出台，可在城乡之间激起了不小的波澜。文件里有两大禁令特别引人关注：城镇居民不让购买宅基地，退休老人也不能购买农房。这政策一出来，农村和城市就像上演了一场“双城记”，一边是农村资产价值蹭蹭往上涨，另一边却是城市老旧社区面临着生存危机，这到底是咋回事呢？
先说说农村这边，宅基地的价值就像开了挂一样，为啥这么说呢？有三重推力在使劲呢。第一重是旅游经济的带动，你看皖南的民宿集群，以前就是普通的农村房子，现在改造成民宿后，年收益直接增长40%。周末的时候，城里的游客都往这儿跑，住民宿、吃农家菜，农村的房子一下子就成了赚钱的宝贝。第二重是基础建设的升级，2024年农村道路硬化率都达到98%了，以前坑坑洼洼的土路，现在都变成了平整的水泥路，开车直接能到家门口，物流也方便了，农产品能运出去，外面的人也能轻松进来。第三重是稀缺性价值，现在城镇住宅均价和农房成本差不多是15:1，就好比在城里买一套房子的钱，在农村能盖15套差不多的房子，这差距可太大了。
再看看隐形成本，在城市生活，尤其是北上深这样的大城市，平均月支出7820元，房租、房贷、吃喝拉撒，哪哪都要钱，压力山大。而在乡村呢，平均月支出才3260元，自己种点蔬菜、养点鸡鸭，吃的是有机食材，成本还低。就说食品安全吧，在城市超市买有机食材，价格贵得离谱，而在农村自己种，不仅新鲜，成本还只是超市价的零头，这日子过得多舒坦。
再瞧瞧城市的老旧小区，那问题可不少。是代际需求断层，70后、80后这一代人，上有老下有小，想返乡吧，却有不少瓶颈。城镇医保覆盖率达到92%，而农村新农合只有68%，老人看病是个大问题，在农村担心医疗条件不好，在城市又觉得老旧小区住得不舒服。还有适老化改造也滞后，全国电梯加装完成率仅37%，家里有老人的，上下楼特别不方便，爬几层楼就气喘吁吁的。
不过，也有一些好的改造范式值得借鉴。苏州古城采用“修旧如旧”的模式，把历史街区改造得既保留了古色古香的味道，又提升了居住品质，房子的价值也跟着上涨了。重庆的垂直森林社区，在老旧住宅搞立体绿化，不仅改善了环境，还让小区看起来更漂亮，住起来更舒服。而且现在智能适老刚需的成本也在下降，跌倒监测系统安装成本从2万元降到4000元，以后给老人在家安装个监测设备，也没贵了，安全性也提高了。
面对这种城乡的变化，我们得想想新的共生模型。宅基地证券化试点就是个不错的方向，浙江安吉就有集体建设用地作价入股旅游公司的案例，村民把宅基地的使用权租赁出去，还能参与收益分红，既能享受农村的发展红利，又不用离开家乡。
对于城市的老旧小区，也可以进行价值重估。比如北京二环内的老旧社区，地段稀缺性摆在那儿，只要好好改造，还是有很大的溢价空间。上海愚园路的“弄堂创业孵化器”就是个好例子，把老旧的弄堂改造成创业空间，吸引了不少年轻人，不仅盘活了老旧小区，还形成了独特的社群文化。
从政策层面来说，可以建立宅基地流转收益反哺城市适老改造的财政闭环设计，让农村宅基地流转获得的收益，用来支持城市老旧小区的适老化改造，这样城乡之间就能形成一个良性的互动。
市民如果想参与乡村建设，有3条合规路径可以走：可以租赁宅基地的使用权，参与农村的产业项目；也可以通过投资入股的方式，支持农村的旅游、农业等产业发展；还可以作为志愿者，参与农村的文化、教育等公益事业。不过，在进行宅基地投资的时候，一定要注意法律风险，提前了解相关的政策法规，别踩了法律的红线。
说到底，“居住自由”的本质是选择权体系的完善。无论是农村还是城市，都有各自的优势和问题，关键是要找到适合自己的生活方式。宅基地新政给农村带来了发展机遇，老旧小区也能通过改造实现逆袭，城乡之间不是对立的，而是可以相互促进、共同发展的。
你对宅基地新政和老旧小区改造有啥看法呢？身边有没有相关的例子？欢迎在评论区留言分享。
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